Forus, Norges største næringsområde, opplever et comeback, med et bredt spekter av leietakere som signerer leiekontrakter. – Man får mye for pengene, sier eiendomsaktører som opplever stor etterspørsel etter Forus-lokaler. «Nye» lokaler på Forus til 1.000-1.500 kroner per kvadratmeter og for å regne hjem et nytt bygg må man ha en leiepris på 2.500 kroner per kvadratmeter. Dette skriver eiendomsmagasinet Estate i sitt siste nummer.

Trenden har snudd

Etter at oljekrisen i 2014/2015 sendte kontor- ledigheten på Forus til værs, har situasjonen snudd for det som er Norges soleklart største næringsområde. Daglig leder Ole Kenneth Nordahl-Larsen i Sektor Eiendom, som har flere bygg på Forus, forteller til Estate om en utleiegrad på godt over 90 prosent og et sterkt leiemarked.

– På Forus er det fallende ledighet,  i Stavanger sentrum går bedrifter inn i bygg med leiepriser på 3.000 til 4.000 kroner per kvadratmeter. På Forus får man fortsatt ganske gode lokaler til en fornuftig pris. Oljekrisen kjørte leieprisene ned, og det gjør at man får ganske gode lokaler for pengene, sier Nordahl-Larsen og fremholder at det er begrenset hvor mange bedrifter som kan betale de leieprisene man har i nye bygg i sentrum.

– Det er de samme type bedriftene som holder til på Aker Brygge og i Vika i Oslo som holder til i de beste lokalene i Stavanger sentrum. Jeg vil si at Lysaker og Helsfyr er litt mer sammenlignbare med Forus. Det som har skjedd hos oss, er at mange har brukt de lave leieprisene til å leie større lokaler. Forus er ikke dødt, det eneste som er dødt på Forus, er nybygg, sier Sektor Eiendom-sjefen. Han viser til at byggekostnadene er så høye og leieprisene så lave at det ikke lønner seg å bygge nytt.
 

God aktivitet

Eiendomsmegler 1 har i sin markedskommentar for stavangerregionen våren 2024, beskrevet situasjonen på Forus slik: På Forus er det omtrent uendret ledighet siden forrige måling høst 2023. Det er fortsatt god aktivitet i utleiemarkedet og vi opplever at området er attraktivt og da særlig for utvidelse og etablering for bedrifter innen kombinasjonssegmentet.

Utfordringen er at det er begrenset med tomtealternativ, samt at leiepris på nytt areal blir vesentlig dyrere enn for leie i eksisterende areal. Det er omtrent uendret arealledighet på næringsareal siste halvår. Total for alle segmenter er det nå 5,2 % ledig areal, tilsvarende 110.000 kvm. Kontorledigheten på Forus er nå 7,8 %, tilsvarende 74.000 kvm. Dette er omtrent det samme som ved forrige måling høst 2023.
 

Rehabilitering må til

Et viktig forhold med kontorareal på Forus er at det nå er svært lite nyere og moderne kontorareal som er ledig. Av de ledige kontorareal er nå kun omtrent 5000 kvadratmeter ledige i nyere kontorbygg. Vi tror derfor at om man skal klare å redusere arealledigheten ytterligere på Forus, må det gjøres rehabilitering og oppgradering av eksisterende bygg. Dette gjelder særlig for eldre bygg som er oppført før 1999. I tillegg til de registrerte ledig eldre bygg som utgjør 36.000 kvadratmeter, er det fortsatt noen eldre eiendommer med kontorareal hvor det betales leie, men hvor aktiviteten og bruken av kontorarealet er lav.
 

Snart i balanse

Leieprisene på Forus har hatt en økende trend både på kontor og kombinasjonsareal. Dette er tydelige signaler på at markedet for kontoreiendom på Forus nærmer seg å komme i balanse. Økte kostnader for nybygg har medført at nybygg krever langt høyere leiepriser enn gjeldende leieprisnivåer for eksisterende bygg. Dette vil kunne bidra til ytterligere bedring i markedsbalansen framover som følge av at det vil bli bygd færre kontorbygg på Forus enn det vi har sett de siste 10 – 15 årene.